Activité de parahôtellerie : TVA ou pas TVA ?

En cette période estivale, rappelons qu’aucune TVA n’apparaît sur les factures de location au titre de votre hébergement. Pour cause, la location à usage d’habitation est exonérée de TVA sans possibilité d’option, même réalisée par un professionnel, même en meublé. 

Par exception, lorsque la location d’un local meublé ou garni effectuée à titre onéreux et de manière habituelle est accompagnée de trois des quatre services suivants, la location est considérée comme taxable : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée. En effet, si une location est consentie dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle alors celle-ci doit être soumise à la TVA. L’enjeu est celui de la récupération de la TVA d’amont sur les dépenses étant entendu que cette prestation d’hébergement bénéficiera du taux réduit de TVA. 

En pratique, il n’est pas rare que l’administration fiscale remette en cause le caractère taxable de la location et, par conséquent, la TVA déduite sur les dépenses engagées par le loueur. Ainsi, les services de contrôle comme le juge exigent que le loueur rende sa prestation d’hébergement avec services dans les conditions similaires du secteur hôtelier. 

Récemment, des juges de première instance ont considéré que le texte du code général des impôts justifiant cette taxation ne serait pas compatible avec la Directive européenne en matière de TVA. Ainsi, la question a été posée au Conseil d’Etat de savoir si en présence de seulement deux services voire un seul, la location d’un local à usage d’habitation meublé pouvait être soumise à la TVA. 

Dans un avis rendu le 5 juillet dernier, le Conseil d’Etat a reconnu le caractère incompatible du texte français avec la législation européenne, tout en indiquant que l’objectif recherché par le texte européen était bien respecté par le législateur français renvoyant ainsi vers une appréciation au cas par cas. 

Alors que le nombre objectif de prestations rendues avait le mérite de la simplicité et de l’objectivité, cet avis sera à l’origine de discussions qui s’annoncent vives dès lors que le contrôle, par le juge, de ce qui est ou n’est pas en concurrence avec des hôteliers risque d’être marquée par une appréciation plus subjective du caractère concurrentiel de l’offre. 

De plus, la portée de cette décision est large : tant le loueur particulier qui passe ou non par une plateforme en ligne pour la commercialisation de son local que les gestionnaires de résidences de tourisme, sénior, étudiants, etc. l’ensemble des locations meublées avec services sont concernés par cette évolution, mais aussi les bailleurs qui louent des locaux nus aux exploitants de résidences avec services. 

Dans ces conditions et avant toute autre action, il est essentiel de procéder à une revue des conditions d’exercice de l’activité de location à usage d’habitation avec services et de vérifier si elle peut être taxable.