TVA sur marge :
suite et (bientôt) fin !
TVA sur marge : suite et (bientôt) fin !
Le feuilleton de la TVA sur marge, qui a connu de nombreux rebondissements ces dernières années, devrait bientôt trouver son épilogue. Retour sur une saga fiscale aux enjeux majeurs pour les professionnels de l’immobilier.
Le régime de la TVA sur marge : un champ d’application historiquement large
Pour mémoire, conformément à l’article 268 du Code général des impôts, le régime de la TVA sur marge s’applique à la revente d’un bien dont l’acquisition n’a « pas ouvert droit à déduction » de la taxe sur la valeur ajoutée.
Historiquement, parmi les acquisitions présumées ne « pas avoir ouvert droit à déduction » figuraient notamment :
‒ Les acquisitions auprès d’un non-assujetti à la TVA (ex. : particulier) ;
‒ Les acquisitions auprès d’un assujetti mais exonérées de TVA (ex. : acquisition d’un immeuble de plus de cinq ans sans option pour la TVA).
La revente de ces biens était donc, de plein droit, soumise à la TVA sur marge.
L’arrêt ICADE : un tournant jurisprudentiel
L’incertitude débute le 30 septembre 2021, lorsque la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) rend son arrêt ICADE, en réponse à des questions préjudicielles posées par le Conseil d’État. La Cour y rappelle une vérité fiscale parfois oubliée : la TVA sur marge ne se justifie que dans une situation de rémanence de TVA (c’est-à-dire en présence d’une quote-part de TVA d’amont non récupérée).
La Cour en conclut donc que :
‒ Par principe, la revente d’un bien acquis sans TVA (auprès d’un non-assujetti ou exonération de TVA : cf. supra) ne peut pas bénéficier de la TVA sur marge.
Nota : de telles acquisitions ne peuvent être regardées comme n’ayant « pas ouvert droit à déduction » dans la mesure où, précisément, elles ne sont grevées d’aucune taxe ;
‒ Sauf, lorsque l’acheteur-revendeur est en capacité de justifier que le précédent acquéreur n’avait pas pu récupérer la taxe lors de sa propre acquisition. Dans ce cas, le prix d’acquisition du bien chez l’acheteur-revendeur est considéré comme intégrant une quote-part de TVA non récupérée à l’origine (i.e. rémanence de TVA), ce qui permet ainsi de soumettre la revente à la TVA sur marge.
En pratique, cette dernière situation est toutefois rare, et au demeurant difficile à prouver, de sorte que cette nouvelle grille de lecture posée par la CJUE devait conduire à réduire considérablement le champ d’application de la TVA sur marge, au profit de la TVA sur le prix.
La réponse ministérielle Grau : un sursis pour les opérations en cours
Compte tenu de la confusion créée par cette décision, l’administration fiscale a rapidement réagi en indiquant que les règles anciennes restaient néanmoins applicables aux opérations en cours, et ce jusqu’à la publication d’une « mise à jour du BOFIP » censée tirer les conséquences de la décision de la CJUE (Réponse Grau n° 42486 AN, 1er février 2022) :
« Ainsi, dans le cadre de la revente d'un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l'assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l'actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l'objet d'un compromis de vente antérieurement à cette publication ».
Depuis, les acteurs du secteur immobilier restaient dans l’attente d’une clarification des nouvelles règles en droit français.
L’épilogue : l’entrée en vigueur du CIBS en septembre 2026
Cette attente devrait
bientôt prendre fin.
En effet, l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 prévoit de transférer les règles relatives à la TVA du Code général des impôts (CGI) vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), avec une entrée en vigueur fixée au 1er septembre 2026. Or, les nouveaux articles L 221-18 et L 221-19 devraient intégrer les principes issus de l’arrêt ICADE.
L’article L 221-19 prévoit notamment que ce régime ne peut s’appliquer que dans les deux cas suivants :
a) Il s'agit d'une opération grevée d'un montant de taxe non nul au sens de l'article L. 211-106 et que le destinataire n'a pas le droit de déduire ;
b) Il s'agit d'une opération non soumise à la taxe et effectuée par une entité qui a acquis le bien immeuble par une opération grevée d'un montant de taxe non nul que cette entité n'a pas le droit de déduire.
Nota : Dans cette dernière hypothèse, qui correspond aux biens acquis sans TVA, un professionnel ne pourra à l’avenir appliquer la TVA sur marge lors de sa revente que s’il démontre que le bien acheté l’a été auprès d’une « entité » (particulier, société, etc.) qui a supporté de la taxe lors de son propre achat, sans pouvoir la récupérer. Cette hypothèse entérine donc la position « restrictive » issue de la décision ICADE.
En synthèse, dans le nouveau dispositif, il conviendra donc systématiquement de justifier d’une rémanence de TVA, soit au stade l’acquisition (cf. supra a), soit au stade antérieur (cf. supra b).
Reste encore à l’administration fiscale à préciser les modalités d’entrée en vigueur de ces nouvelles règles, et surtout à confirmer que la tolérance issue de cette réponse ministérielle restera applicable à toutes les opérations « initiées » avant l’entrée en vigueur du CIBS.
À cet égard, les premiers commentaires de l’administration fiscale publiés le 18 février derniers sont rassurants puisqu’ils indiquent que, d’une manière générale, « sont opposables à l’administration à compter du 1er septembre 2026 l’intégralité des commentaires de la doctrine fiscale ainsi que toutes les prises de position de l’administration dans des rescrits individuels, non rapportés ou non caducs avant cette date ».
La mise en « consultation publique » de ces commentaires jusqu’au 15 avril prochain sera surement l’occasion pour l’administration de préciser cette opposabilité concernant le cas particulier de la réponse Grau de 2022 qui, textuellement, prévoyait le maintien des règles anciennes jusqu’à la mise en conformité du droit français, censée prendre la forme d’une « mise à jour du BOFIP », sans envisager à l’époque la recodification des règles TVA.
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