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Pinel : plafonnement des frais et commissions d’intermédiation a compter du 1er avril 2020 !

05 mars 2020

Les principes applicables

Les lois de finances pour 2018 et 2019 avaient prévu de limiter les frais et commissions des intermédiaires à l’occasion d’une acquisition de logement bénéficiant de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 novovicies du Code général des impôts.

Deux ans auront été nécessaires pour confirmer l’entrée en vigueur de cette mesure d’encadrement des honoraires des vendeurs de logements neufs en Pinel.

C’est chose faite depuis la parution au Journal Officiel du 22 décembre 2019 du décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019.

Les modalités d’application de ce plafonnement des frais et commissions sont les suivantes :

 

1. Périmètre du plafonnement : acquisition de logements neufs éligibles au régime Pinel

 

Selon l’article 199 novovicies du Code général des impôts, le plafonnement des frais et honoraires concerne exclusivement les acquisitions de logement neuf ouvrant droit à la réduction d'impôt Pinel.

A compter de l’entrée en vigueur du dispositif, l'investisseur devra d’ailleurs déclarer son intention, ou non, de se placer sous le bénéfice de ce régime dès le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. Ce choix devra également figurer à l'acte authentique de vente.

 

2. Intermédiaires concernés

 

Sont concernés par le plafonnement de leurs frais et commissions au titre de l’acquisition :

- les personnes physiques ou morales exerçant une activité de conseil ou de gestion (C. mon. fin., art. L. 321-1),

- les personnes physiques ou morales exerçant un acte de démarchage (C. mon. fin., art. L. 341-1),

- les personnes physiques ou morales exerçant une activité d'intermédiation en biens divers (C. mon. fin., art. L. 551-1),

- les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à une telle opération immobilière (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 1er).

 

3. Limitation du plafonnement à 10 % du prix de revient du logement

 

Le pourcentage des frais et commissions qui pourront être facturés par les intermédiaires et inclus (ou répercutés par le promoteur) dans le prix d’acquisition, ne pourra plus excéder 10 % du prix de revient du logement.

Ce plafonnement concerne uniquement les frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires susvisés.

 

4. Information de l’acquéreur investisseur en Pinel

 

L’estimation du montant des frais et commissions directs et indirects effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient devront dorénavant être communiquées à l'acquéreur lors de la signature du contrat de préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.

Le montant définitif de ces frais et commissions devra figurer dans l'acte authentique d'acquisition du logement.

 

5. Sanction supportée par le vendeur

 

La sanction du dépassement du plafond sera supportée par le vendeur cosignataire de l’acte authentique de vente (généralement le promoteur).

A défaut de respect du plafond, celui-ci sera passible d'une amende dont le montant ne pourra excéder dix fois les frais excédant le plafond.

 

Le plafonnement en pratique

 

A quelle date le plafonnement des frais et commissions entrera-t-il en vigueur ?

 

Le décret prévoit que la réglementation s’appliquera aux contrats de réservation et, en l'absence de tels contrats, aux actes authentiques signés à compter du premier jour du 4ème mois suivant celui de la publication du décret au Journal officiel (22 décembre 2019) soit à compter du 1er avril 2020.

En d’autres termes, nous pouvons considérer que ce plafonnement des frais et commissions ne s’applique pas aux actes authentiques signés postérieurement au 1er avril 2020 mais dont les contrats de réservation ont été signés avant le 1er avril 2020.

 

Quels sont les frais et commissions visés ?

 

Si initialement il avait été envisagé de plafonner tous les « frais et commissions directs et indirects » sans distinction quant à leur nature, le dispositif qui entrera en vigueur d’ici quelques semaines porte exclusivement sur les frais et commissions « versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires ».

Il s’agit donc en premier lieu des frais et commissions liés à la commercialisation des logements.

 

Quelle base de calcul ?

 

Le pourcentage de 10 % doit être calculé sur le « prix de revient » du logement.

La définition du « prix de revient » est donné par l’article 199 novovicies du Code général des impôts comme le « prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux ».

Si ce même article limite la réduction d’impôt d’une part, à un plafond par mètre carré de surface habitable et d’autre part, à un montant de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition, ce plafonnement de la réduction d’impôt n’a à notre sens pas d’incidence sur le calcul du montant des frais et commissions plafonné.

Cela reviendrait d’ailleurs à appliquer un double plafonnement.

 

Objectifs et enjeux

 

Cette réforme a pour objectif de lutter contre une inflation des prix des logements neufs en évitant de faire supporter au-delà d’un montant jugé raisonnable, d’abord par l’acquéreur puis partiellement par le budget de l’Etat, les honoraires des intermédiaires jugés trop élevés, ces derniers entrant dans l’assiette de la réduction d’impôts prévue à l’article 199 novovicies du CGI.

L’objectif sera atteint à condition que les vendeurs jouent le jeu de la baisse des prix.

Si le pourcentage de 10 % a été retenu, plus favorable que le pourcentage initialement envisagé, ce plafonnement des frais et commissions aura nécessairement des conséquences importantes pour les différents acteurs, vendeurs et intermédiaires, sur le marché des logements neufs éligibles au régime Pinel.

Il n’est pas inutile de conseiller à chacun d’anticiper rapidement ces conséquences :

- pour les promoteurs et plus généralement les vendeurs, d’étudier les conséquences de cette règlementation sur l’équilibre de leurs opérations étant rappelé par ailleurs qu’ils seront les débiteurs de l’amende en cas de sanction pour défaut de respect du plafond ;

- pour les intermédiaires, d’anticiper la baisse de leurs commissions en réfléchissant, par exemple, à la réorganisation de leurs activités et en auditant précisément les services qu’ils rendent à leurs clients.

 

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Vous souhaitez plus d'informations ?

Contactez l'auteure de cet article, Elise Jacot, avocate en droit immobilier.

Elise accompagne depuis plus de 10 ans ses clients, maîtres d'ouvrage, dans le développement et la gestion de leurs actifs immobiliers. Elle intervient tout le long de la vie de l'immeuble, de sa construction à son exploitation, sur tous types d'actifs.

Contact : elise.jacot@fidal.com / 02 40 14 26 92 / 06 85 37 92 68

 

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