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Adoption de la Loi de lutte contre le dérèglement climatique : Synthèse des évolutions en droit immobilier

August 30, 2021

Initiée suite aux propositions de la Convention citoyenne pour le Climat, la Loi portant la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience a été adoptée le 22 août 2021 (L. n° 2021 – 10104, du 22 aout 2021, JO 24/08/21). 
Bien que soumise à une procédure accélérée, le texte rejoint les grandes « Lois fleuves » de ces dernières années, comptabilisant pas moins de… 305 articles ! De nombreux domaines du droit sont dès lors concernés. La Loi se divise en effet en 8 titres successifs, égrainant des modifications substantielles sur les thèmes suivants : Atteindre les objectifs de l’accord de Paris et du pacte vert pour l’Europe (Titre I) ; Consommer (Titre II) ; Produire et travailler (Titre III), se loger (Titre V) ; Se nourrir (Titre VI) ; Renforcer la protection judiciaire de l’environnement (Titre VII) ; et Procéder à des évaluations climatiques et environnementales (Titre VIII). 

Le droit immobilier et de la construction est à ce titre fortement impacté. 


Dans ce domaine, l’essentiel des dispositions modificatives s’inscrit dans le Titre V. Les évolutions à attendre sont alors considérables car, bien que cette partie de la Loi soit intitulée « se loger », les dispositions nouvelles sont loin de ne viser que le secteur du logement ! Elles visent plus largement le droit de la construction, de l’urbanisme, le droit de la copropriété, le droit des baux et celui de la vente, en ce compris concernant les secteurs tertiaires et commerciaux !   
Sans prétendre être exhaustif, peuvent ainsi être dénombrées les mesures suivantes. Deux pans du droit immobilier sont concernés : 
→  L’un relatif aux règles de construction, de rénovation et d’urbanisme, touchant tous types de bâtiments ou de projets (I) ;
→  L’autre davantage centré sur le logement (collectif, individuel ou social) (II)

I- Construction, rénovation, urbanisme et performance énergétique des bâtiments

  • Extension l’obligation de végétalisation ou d’installation d’un dispositif d’Energie renouvelable en toiture par un abaissement du seuil (dès 500 m2 de surface d’emprise au sol) et également en cas de travaux de rénovation lourde ou d’extension, comme sur les parcs de stationnements extérieurs non couverts. 
  • Création d’un droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur : permet de d’obtenir, moyennant indemnité, un droit de surplomb de 35 cm à 2 mètres de hauteur sur le fond voisin pour isoler un bâtiment en limite de propriété par l’extérieur.
  • Harmonisation et nouvelle police administrative de contrôle des normes de construction en matière de performance énergétique des bâtiments.  Un décret en conseil d’état est néanmoins attendu. Renforcement de la lutte contre la fraude au Certificats d’économie d’Energie (CEE).
  • Diagnostics : nouvelles précisions sur le DPE et réglementation de l’ERP renforcé (lien avec le droit de rétractation L 271-1 du CCH en cas de VEFA comme de vente d’immeubles existants + nouvelles exigences liées à la réglementation instaurée par la loi sur le recul du trait de côte.
  • Modifications des dispositions relatives à la Copropriété (logements mais aussi bureaux et commerces !) : obligation de réaliser un plan Pluriannuel de travaux, pour tous les immeubles collectifs de plus de 15 ans, avec un entrée en vigueur progressive (1er janvier 2023 + 200 lots, 1er janvier 2024 + 50 lots, 1er janvier 2025 moins 50 lots), modification du Diagnostic technique global, du carnet d’entretien de l’immeuble, des documents à remettre lors de la vente d’un lot (DDT) et précision sur le fonds travaux, évolution relative au budget prévisionnel et modifications des règles de votes relatives aux installations de recharges des véhicules électriques. 
  • Prise en compte de l’évolution du trait de côte : établissement d’une liste de communes concernées par les problématiques d’érosion et de retrait du trait de côte, évolution des documents d’urbanisme pour prendre en considération le recul du trait de côte, modification des plans de prévention des risques en fonction, nouveau droit de préemption pour les communes sur les territoires concernés par le recul du trait de côte assouplissement des formalités pour la démolition des constructions dans les zones concernées et habilitation du gouvernement pour légiférer par voie d‘ordonnance sur la question du recul du trait de côte, avec notamment projet de création d’un nouveau bail réel immobilier pour les zones exposées au recul du trait de Côte.
  • Elargissement et précision du champ d’application du droit de préemption sur les espaces naturels sensibles, lequel est entendu aux « périmètres sensibles » qui ne sont pourtant pas situés dans un espace naturel sensible, et application désormais aux donations hors du cadre familial. 
  • Dérogations en matière de constructions, pour permettre une augmentation en hauteur de certains étages quand cette augmentation est liée à de hautes qualités environnementales de l’immeuble.
  • Précision sur les réseaux de distribution de chaleur et de froid concernés par le dispositif éco-tertiaire pour les réseaux de chaleur privé relatifs à un site industriel, avec adaptation de l’obligation, pour tout bâtiment neuf se construisant à proximité, de s’y raccorder.
  • Nombreuses dispositions liées à l’urbanisme et aux friches, liées à l’objectif de zéro artificialisation nette des sols :  réalisation d’une étude sur la densité lors d’une opération d’aménagement, lutte contre l’artificialisation des sols intégrée dans les documents de planifications régionaux et locaux, l’objectif étant d’aboutir à une absence d’artificialisation nette des sols, au moyen d’une réduction par tranches de 10 ans.  Mais aussi, création de parts de surface en pleine terre végétalisée dans les zones urbaines les plus denses, et évolution des PLU, évolution du régime des autorisations d‘exploitation commerciales (article L 751-2 et suiv. du Code de commerce), pour tenir compte de l’objectif de zéro artificialisation des sols. 
  • Sur le plan du droit de l’environnement, de très nombreuses dispositions, dont – une évolution des notions d’usage et de réhabilitation des ICPE, par définition des termes d’usage et de réhabilitation, mais aussi des dispositions importantes sur la revalorisation des friches, avec notamment une définition de la notion de friche, des dérogations au PLU possibles pour les projets de constructions sur ces friches, et la création d’un certificat de projet. De manière générale, la Loi habilite le gouvernement à légiférer par voir d’ordonnance afin harmoniser les procédures d’autorisation prévues dans le Code de l’urbanisme et dans le code de l’environnement pour encadrer les projets sur les terrains déjà artificialisés dans certaines zones ou à l’occasion de grands projets, évolution des études d’impact environnemental pour prendre en compte la lutte contre l’artificialisation des sols.

II- Concernant le secteur du logement (collectif individuel / parc privé et logement social)

  • Instauration du Carnet d’information sur le logement : concerne la construction, la rénovation et ensuite la vente des logements. Il fait suite à l’épopée du carnet numérique d’information et d’entretien, création d’un nouveau document. Entre en vigueur au 1er janvier 2023.
  • Nouvelles notions et définition des travaux de « rénovation énergétique performante « et de « rénovation énergétique globale ». Ces notions permettront d’assoir ensuite les aides financières et les leviers fiscaux.
  • Nouveau classement de la performance énergétique des logements (d’extrêmement performants à extrêmement peu performants) et création d’un nouveau service public de la performance énergétique de l’habitat et de guichets d’accompagnement, pour un conseil mais aussi pour conditionner ensuite les aides à la rénovation énergétique. 
  • Elargissement des missions des OPH et des SA HLM afin de réaliser, pour le compte d’un syndicat de copropriétaires dont ils sont membres, des travaux de rénovations énergétiques. 
  • Obligation de réalisation d‘un DPE collectif à renouveler tous les 10 ans, pour tous les immeubles collectifs à usage d’habitation dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013.
  • Renforcement de l’exigence de réalisation d’un audit énergétique (et non plus seulement d’un DPE) lors de la vente d’un bien à usage d’habitation (maison ou lot de copro) dès la classe D. L’audit intègre le DDT.
  • Renforcement des exigences devant figurer dans les annonces immobilières de mise en vente ou en location, avec des sanctions administratives.
  • Modifications importantes de la réglementation des baux d’habitation : interdiction d’augmenter les loyers, même de manière annuelle pour les logements de classe F et G, renforcement des caractéristiques des logements décents, avec un nouveau seuil prévu en 2034 (pour être décent, le logement ne devra pas dépasser la classe D !), autorisation tacite du propriétaire si le locataire fait réaliser à ses frais des travaux liés à l’accessibilité, et renforcement du régime du permis de louer. 
     
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