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COVID-19 : QUELS IMPACTS SUR LES BAUX D'HABITATION ? (2/2)

09 avril 2020

Episode 2 – Baux d’habitation : Les locataires pourraient-ils invoquer l’imprévision ?

L’imprévision est définie par l’article 1195 du Code civil selon lequel : « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. ».

Certes, contrairement à la force majeure, « l’imprévisibilité » n’a pas ici à être absolue puisque le texte requiert que ce soit le « changement de circonstances » qui soit imprévisible, rendant ainsi le recours à l’imprévision plus facile à établir que ne l’est la force majeure.

Toutefois, les mesures de chômage partiel prises par le gouvernement pour atténuer les conséquences économiques de la crise actuelles sur les ménages n’apparaissent pas de nature à permettre aux locataires de rapporter la preuve d’une « exécution excessivement onéreuse » de leur obligation principale consistant à payer le loyer.

Rien ne les empêche cependant en cas de difficulté financière de soulever l’argument auprès de leur bailleur pour l’inviter à renégocier. A défaut, il ne restera plus que la possibilité, pour le locataire en réelle difficulté financière, de solliciter :

  • Soit amiablement un échéancier auprès de son bailleur, lequel pourra être contractualisé.
  • Soit judiciairement des délais de paiement en référé (avec étalement possible sur 3 ans par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1243-5 du Code civil) à la condition que le locataire rapporte la preuve de sa faculté à les honorer en sus du loyer courant (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24)

A noter que pour les bailleurs ayant souscrit une garantie des loyers impayés, ces derniers ont toujours la possibilité de déclarer l’impayé. A cet égard, les indemnisations doivent être versées sauf exceptions de garanties expressément stipulées aux conditions particulières, lesquelles excluent généralement « la guerre civile, étrangère et la grève » mais pas les pandémies sur ce type de contrat.

Enfin, les bailleurs bénéficiant d’une assurance loyers impayés ne pourront pas en principe accorder de suspension de loyer de leur chef sous peine de se voir opposer une déchéance de garantie. La déclaration de sinistre doit s’imposer laquelle n’empêchera pas l’assureur d’accorder ou non un échéancier au locataire après avoir réglé l’indemnité au bailleur.

La « trêve hivernale » est prorogée de 2 mois jusqu’au 31 mai 2020
Une ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale a été prise.

La « trêve hivernale », pendant laquelle il est sursis à toute mesure d’expulsion, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, a ainsi été prorogée de 2 mois jusqu’au 31 mai 2020.

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