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Le chiffre d’affaires comprend les plus-values immobilières lorsque les cessions s’inscrivent dans le modèle économique de l’entreprise

06 novembre 2019

Conseil d’Etat, 10 juillet 2019, n°412968, Sté IVG Institutional Funds GmbH

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat devait se prononcer pour l’inclusion ou non de plus-values immobilières dans le chiffre d’affaires, retenu pour les besoins du seuil d’assujettissement (250 millions d’euros de chiffre d’affaires) de l’ancienne contribution exceptionnelle sur l’Impôt sur les sociétés.

En l’espèce, il s’agissait d’une société de gestion de fonds d’investissements immobiliers allemands réservés à des investisseurs institutionnels. La société a pour activité l’administration et la gestion de biens immobiliers pour le compte desdits fonds, avec pour objectif de générer des flux de revenus locatifs stables et pérennes qui ont vocation à être redistribués à travers les fonds aux investisseurs institutionnels. A ce titre, la Société est propriétaire, en son nom propre mais pour le compte de fonds d’investissements dont elle est la société de gestion, de plusieurs immeubles en France qu’elle donne en location. Au cours d’un exercice, elle avait procédé à une dizaine de cessions d’immeubles situés en France dont elle était propriétaire depuis dix ans ou plus, pour un montant près de 10 fois supérieur à celui des revenus locatifs. Ces opérations s’inscrivaient non dans le cadre d’une activité récurrente d’achats et de reventes mais dans une stratégie d’allègement du portefeuille français. La société avait logiquement considéré les plus-values dégagées lors desdites cessions comme des produits exceptionnels, qui avaient été comptabilisés comme tels.

L’administration fiscale a cependant considéré que ces plus-values devaient être incluses dans le chiffre d’affaires pour les besoins de la contribution exceptionnelle sur l’impôt sur le sociétés. La Cour administrative d’appel de Versailles avait donné raison à l’administration en considérant que les plus-values devaient être regardées comme entrant dans l’activité normale et courante de la société, eu égard au caractère récurrent des cessions en cause, ainsi qu’à leur importance et à leur nombre.

Le Conseil d’Etat confirme d’abord sa jurisprudence précédente (notamment CE, 9 Décembre 2016) en rappelant qu’il convient de prendre en compte non seulement le chiffre d’affaires réalisé en France, mais également le chiffre d’affaires réalisé hors de France. Puis, la haute juridiction administrative juge que la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en ne recherchant pas si les cessions d’immeubles en cause s’inscrivaient dans le modèle économique de l’entreprise.

Emilie Bogdam-Tognetti relève dans ses conclusions qu’ « il ne suffit pas de relever le nombre des cessions réalisées par l’entreprise, leur récurrence au titre d’un ou plusieurs exercices et l’importance du produit total qu’elles ont générés. Il faut pouvoir conclure au caractère économiquement habituel de réalisation de ces cessions et à leur intégration dans le plan d’affaires de l’entreprise ou du secteur dans lequel elle évolue, dans des conditions faisant de ces cessions une des modalités courantes et normales de poursuite du profit par l’entreprise ». Or, selon le rapporteur public, « en l’espèce, rien ne permettait de conclure au caractère économiquement habituel de réalisation de ces cessions et à leur intégration dans le plan d’affaires de l’entreprise (…) ». A cet égard, sont notamment cités l’activité du contribuable (gestion d’actifs immobiliers donnés à bail sur le long terme), la valorisation des actifs en fonction des flux de loyers futurs attendus et la circonstance que la réalisation d’éventuelles plus-values n’est pas prise en compte dans le « business plan ».

Gageons que la cour administrative d’appel, devant laquelle l’affaire est renvoyée pour être jugée au fond tiendra compte de ces arguments pour reconnaître l’exclusion des plus-values immobilières du chiffre d’affaires. Une décision négative ne reflèterait pas la véritable nature de l’activité de la grande majorité des fonds immobiliers et sociétés foncières (SIICs, etc) et irait à l’encontre de la pratique comptable bien établie qui enregistre systématiquement ces plus-values en chiffre d’affaires.

Cette solution, rendue pour l’ancienne contribution exceptionnelle à l’Impôt sur les sociétés pourrait être transposée à d’autres dispositions ayant recours à cette notion de chiffres d’affaires, par exemple pour la détermination du taux de l’impôt sur les sociétés. Elle est aussi à rapprocher de la jurisprudence rendu en matière de taxe professionnelle / CVAE, relative aux clubs de football professionnels (CE, 6 décembre 2017) ou encore aux loueurs de voitures (CE, 1 juillet 2009).

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