Les SIIC condamnées à la perpétuité ?

Par deux jugements récents, le Tribunal administratif de Paris, confirme le « redressement de place » initié par l’administration fiscale à l’encontre des filiales SIIC ayant cédé leur dernier actif immobilier :  cette cession entraîne la sortie rétroactive du régime SIIC, avec effet au premier jour de l’exercice de cession. Conséquence : la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur les sociétés de droit commun.

Bref rappel sur le régime SIIC

En contrepartie du respect d’obligations de distribution, le régime SIIC (Article 208 C du CGI) exonère d’impôt sur les sociétés les revenus locatifs, plus-values immobilières et dividendes issus de filiales ayant opté pour ce régime (« filiales SIIC »).

Il s’applique, sur option, aux sociétés immobilières cotées et à leurs filiales, ainsi qu’aux filiales de SPPICAV.

Pour y être éligible, plusieurs conditions doivent être respectées, notamment une condition relative à l’objet principal : acquisition ou construction d’immeubles en vue de la location, ou détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant le même objet.

Les dividendes distribués par les SIIC mères et les SPPICAV ne bénéficient ni de l’abattement de 40% pour les actionnaires personnes physiques, ni du régime mère-fille pour les actionnaires personnes morales. 

Les affaires en cause

En résumé, les deux affaires (TA Paris, 1re sect. - 1re ch., 15 oct. 2025, n° 2316478 et TA Paris, 1ère Chambre, 19 nov. 2025 n°2407302) concernent des filiales de SPPICAV ayant opté pour le régime SIIC en application de l’article 208 C III bis et ayant cédé leur(s) dernier(s) actif(s).

Le Tribunal approuve le raisonnement de l’administration: une société qui ne détient plus d’immeubles ne peut être regardée comme ayant pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur mise en location. Elle perd donc le bénéfice du régime SIIC dès le premier jour de l’exercice de cession du dernier actif.

A noter : dans la première affaire du 15 octobre, l’une des sociétés notamment avait conservé une participation majoritaire dans une SNC propriétaire d’un immeuble locatif, mais le tribunal a jugé cette activité accessoire, plus de 90% de son actif brut étant consacré à son activité de holding. Une position surprenante, puisque le régime SIIC autorise les détentions indirectes.

Une position contestable

Sans entrer dans les détails techniques, il ressort des jugements que l’argumentation des contribuables a été balayée d’un revers de main par le tribunal, celui-ci estimant notamment que la privation du régime SIIC au titre de l’exercice de cession du dernier actif est « cohérente avec l’objet même du régime fiscal des SIIC qui vise à favoriser les acteurs économiques qui acquièrent, construisent et gèrent un patrimoine locatif en vue de dynamiser le marché locatif, et non à favoriser la réalisation de plus-values de cession en franchise d’imposition ». Il écarte ainsi l’argument tiré de l’absence d’obligation de réinvestissement dans les textes, alors même que cette obligation de réinvestissement avait fait l’objet de discussions mais n’avait pas été retenue au final par le législateur à l’époque (cf rapport Marini sur le Projet de Loi de Finance 2003).

Plus largement, taxer la plus-value réalisée lors de la dernière cession nous semble en contradiction avec l’esprit et l’équilibre du régime SIIC.

Par hypothèse, les filiales SIIC auront bien exercé une activité locative et respecté les obligations afférentes à ce régime (en particulier leurs obligations de distribution).

En outre, le régime SIIC (tout comme celui des SPPICAV) repose avant tout sur un principe de transparence permettant d’éviter une double imposition : en exonérant la société sous réserve d’obligations de distribution, l’imposition est transférée au niveau des actionnaires, qui eux, sont imposés, « à plein ». Les jugements du Tribunal de Paris mettent à mal cette logique.

Quels impacts ?

Conjugués aux récents avis du Comité de l’abus de droit fiscal (Séance n° 4 du 12 juin 2025, affaires n° 2025-01 et n° 2025-02)  ayant considéré comme abusive la modification par une société SIIC cotée de sa date de clôture pour éviter la perte rétroactive du régime SIIC au titre de cessions immobilières majeures alors que le plafond de détention du capital de 60% allait être dépassé, ces jugements reviennent à condamner les SIIC et filiales SIIC à une forme de perpétuité, sans égard au respect des conditions du régime jusqu’à la date de cession de leur dernier actif.

Ceci est particulièrement problématique pour les filiales de SPPICAV professionnelles, ces SPPICAV ayant généralement une durée de vie limitée.

Plus de 20 ans après la création du régime SIIC et près de 20 après celle des SPPICAV, ces décisions fragilisent la sécurité juridique des investisseurs immobiliers.

En pratique, prudence et anticipation s’imposent, dans l’attente de l’issue d’un contentieux qui s’annonce long… sauf, en faisant preuve d’optimisme, revirement de position de l’administration centrale.