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Parole d'expert
08 juillet 2025

Abécédaire du droit - D comme Démembrement de propriété

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

C'est un acte juridique qui consiste à séparer le droit de jouissance d’un bien (usufruit) du droit de disposer de ce bien (nue-propriété). 

Ce mécanisme est souvent utilisé par les familles lors d’une donation ou d’une succession.

L’un des avantages indéniables du démembrement est d’ordre fiscal : il permet de réduire le coût de la transmission entre les générations

À quels biens s'applique-t-il ?

Le démembrement vise tout type de biens : 

Biens immobiliers : maisons, appartements, terrains 

Biens mobiliers : actions, obligations, parts sociales, œuvres d'art, meubles Il est également possible de démembrer le capital versé aux bénéficiaires lors du dénouement des contrats d’assurance-vie

Quelle est sa durée ?

Démembrement temporaire

Il est limité dans le temps. 

Par exemple, l'usufruit peut être accordé à un enfant étudiant pour l’aider à financer ses études. 

Au terme de la période convenue, l'usufruit revient automatiquement au nu-propriétaire.

Démembrement viager

Il dure toute la vie de l'usufruitier. 

À son décès, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Comment est-il évalué sur le plan fiscal ?

L'évaluation du démembrement de propriété est basée sur des barèmes fiscaux établis par l'administration fiscale. 

  • Le barème de l’usufruitier viager prend en compte l'âge de l'usufruitier et la valeur du bien démembré. 

Par exemple, l'usufruit est évalué à 50 % de la valeur totale du bien si l'usufruitier a entre 51 et 60 ans, et la nue-propriété à 50 % avant les 61 ans. 

  • Le barème de l’usufruit temporaire prend en compte la durée de l’usufruit et la valeur du bien démembré.

Par exemple, l’usufruit est évalué à 23% de la pleine propriété si sa durée est inférieure à 10 ans

FidalàNantes droit du patrimoine patrimoine Démembrement de propriété usufruit nue-propriété droits de donation succession
auteurs
Marie Catesson Avocate Directrice Associée
Virginie Courtois Avocate Associée
Jessica Dijoux Juriste
Barbara Vintras Juriste