Taxe de 3 % : les évolutions issues de la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales vient d’être publiée (loi n°2026-534 du 25 juin 2026). Plusieurs de ses dispositions ont un impact significatif pour le secteur immobilier.

Le présent article se concentre sur les mesures relatives à la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles situés en France (ci-après « taxe de 3 % »).

Bref rappel du régime de la taxe de 3 %
En application de l’article 990 D du Code général des impôts, la taxe de 3 % est due par toutes les entités juridiques, françaises ou étrangères, qui détiennent, directement ou indirectement, un ou plusieurs immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens.

En pratique, cette taxe est rarement acquittée. Le législateur a en effet prévu de nombreux cas d’exonération, dont la plupart sont subordonnées à une condition de localisation.
•    Certaines exonérations s’appliquent de plein droit, notamment en raison de la nature de l’entité (entités non considérées à prépondérance immobilière, sociétés cotées, organismes à but non lucratif, fonds de pension, etc.) ou de la faible valeur des biens immobiliers français (biens d’une valeur inférieure à 100 000€ ou quote-part de détention dans ces biens inférieure à 5% de leur valeur vénale) ;
•    A défaut, les entités peuvent bénéficier d’une exonération sous réserve du respect d’obligations déclaratives, destinées à permettre à l’administration fiscale d’identifier les propriétaires réels ultimes des actifs immobiliers situés en France.
 

La loi nouvelle renforce précisément ces obligations déclaratives.
 

1. Suppression de l’engagement de communication
Jusqu’à présent, les entités redevables de la taxe de 3% pouvaient s’en exonérer en prenant un simple engagement de communication, consistant à s’engager à transmettre les informations requises à première demande de l’administration fiscale française.
Ce mécanisme est désormais supprimé.

Dorénavant, seule la souscription annuelle de la déclaration de taxe de 3 % (formulaire n° 2746-SD) permettra de maintenir le bénéfice de l’exonération reposant sur des obligations déclaratives.

Ainsi, les entités qui recouraient jusqu’à présent à un tel engagement devront désormais procéder à un dépôt annuel à compter de 2027 (première déclaration à souscrire au plus tard le 15 mai 2027).

A noter : cette évolution est sans incidence pour les entités bénéficiant d’une exonération de plein droit, qui demeurent dispensées de toute obligation déclarative, sous réserve du respect des conditions propres à l’exonération dont elles se prévalent.
 

Dans ce contexte, une revue des chaînes de détention immobilière apparaît indispensable afin d’identifier les entités ayant, jusqu’à présent, recouru à un simple engagement de communication. Cela permettra aux entités concernées d’anticiper leurs nouvelles obligations déclaratives, et, le cas échéant pour les entités étrangères, de procéder à leur immatriculation préalable en France, nécessaire au dépôt dématérialisé des déclarations de taxe de 3 %.
 

2. Désignation obligatoire d’un représentant fiscal en France
Un nouvel article 990 FA du Code général des impôts introduit une obligation supplémentaire pour les entités étrangères ne disposant pas d’un établissement stable en France, mais soumises aux obligations déclaratives au titre de la taxe de 3 %.

Ces entités devront désormais désigner, dans leur déclaration annuelle de taxe de 3%, un représentant établi en France (une personne physique ou morale fiscalement domiciliée en France ou dont le siège social est établi en France).

Ce représentant sera habilité à recevoir pour leur compte l’ensemble des communications de l’administration fiscale dans le cadre du suivi et du contrôle de cette taxe.
 

À défaut de désignation expresse, l’entité la plus proche de l’immeuble ou des droits immobiliers dans la chaîne de détention et connue de l’administration fiscale sera réputée habilitée à recevoir ces communications.