Loi de simplification de l’urbanisme et du logement du 26 novembre 2025

Une réforme pour fluidifier l’urbanisme et faciliter le logement des salariés en mobilité

La loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement est parue (loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025, JO du 27 novembre).  Dans cet article nous passons en revue les principales dispositions afin de faciliter l’action des professionnels de l’immobilier.

1. Faciliter l’évolution des documents d’urbanisme

Simplification des procédures d’évolution des documents d’urbanisme - La loi introduit un assouplissement significatif des règles d’évolution des plans locaux d’urbanisme (PLU) et des schémas de cohérence territoriale (SCoT) pour les adapter en temps réel et s’accorder davantage à la temporalité d’un projet. Cela se traduit par le passage de quatre à deux procédures d’évolution des documents d’urbanisme par la fusion des procédures « normale » et « simplifiée ». La procédure de modification est dorénavant généralisée et la révision est réservée aux évolutions.

Les procédures de modification d’un PLU ayant pour seul objet soit la rectification d’une erreur matérielle, soit la réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser, ne sont désormais plus soumises à évaluation environnementale.

Afin de garantir l’adhésion des populations aux évolutions des documents d’urbanisme, même si l’enquête publique reste obligatoire dans de nombreux cas, une procédure de participation du public par voie électronique a été instaurée avec un dossier papier en parallèle, à côté de la procédure de mise à disposition. Cette disposition requiert l’intervention de décrets d’application.

Absence de caducité des SCoT – La loi supprime la caducité des SCoT, pour que les collectivités territoriales puissent mieux maîtriser le « cycle de vie » de ces documents.

Création d’un document unique valant ScoT et plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUi)- Lorsque le périmètre de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de document d’urbanisme recouvre exactement le périmètre du Scot, il peut élaborer un document unique ayant les effets du ScoT et du PLUi.

2. Accroitre les dérogations aux règles des PLU(i)

Les maires pourront octroyer légalement de nombreuses dérogations, au niveau local. Il pourra être dérogé, au cas par cas, aux dispositions relatives aux destinations des PLUi, aux règles de changement de destination en zones naturelles, agricoles et forestières, etc.

Dérogations généralisées à toutes les communes. Avant la loi, le champ d’application de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme relatif aux dérogations au PLU concernait uniquement les « communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation ». Il se voit désormais élargi par la suppression de cette précision. Les dérogations prévues à l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme ne donc sont plus réservées aux zones dites tendues.

Densifier l’existant - Une nouvelle dérogation est ajoutée à l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme afin d’autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement.

Plus de flexibilité des règles de stationnement – La loi autorise le règlement du PLU à réduire les obligations de réalisation d’aires de stationnement sous certaines conditions et abaisse le nombre de places de stationnement à réaliser pour certains projets tels que les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire. En outre, les règles de stationnement sont assouplies dans le cadre de travaux sur existant et pour les opérations de petite taille jusqu’à dix logements. 

3. Sécuriser davantage les autorisations d’urbanisme

Cristallisation des règles d’urbanisme pour les permis modificatifs- Dans l’objectif de faciliter les projets et pérenniser les règles applicables, un nouvel article L. 431-6 a été inséré au sein du code de l’urbanisme afin de prévoir le principe d’une cristallisation des règles d’urbanisme applicables à l’examen d’une demande de permis modificatif, à la date de délivrance du permis de construire initial. La seule réserve posée est relative aux règles qui ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.

Cette disposition est applicable sous réserve que les travaux initialement autorisés n’ont pas encore été achevés. En pratique, il conviendra de ne pas omettre de vérifier les autres législations puisque ces dispositions ne concernent que les seules règles d’urbanisme et ne font pas obstacle à l’application des autres règles telles que le droit de l’environnement par exemple.

Prorogation du délai pour le permis précaire - Lorsqu’un permis précaire a été délivré pour une durée limitée, l’autorité compétente pourra prolonger une fois le délai qu’elle fixe à l’issue duquel le pétitionnaire devra enlever la construction.  La prorogation d’un permis de construire précaire est envisageable dans les mêmes conditions que le permis initial(1).

Renforcement des pouvoirs du Maire face aux constructions illégales – La loi renforce les dispositions relatives au pouvoir de sanction du maire en matière d’urbanisme (2). Outre la mise en demeure de régulariser ou de déposer une autorisation, le Maire a désormais l’opportunité de prononcer une amende administrative pouvant atteindre 30.000 euros et d’instituer une astreinte journalière dans la limite de 1 000 € par jour et d’un montant total de 100 000 €.  Le Préfet pourra se substituer au maire en cas d’inaction de ce dernier.

4. Accélérer les procédures contentieuses en urbanisme

Présomption d’urgence dans le référé-suspension à l’encontre d’un refus- Parmi les évolutions des règles contentieuses de l’urbanisme, la présomption d’urgence en cas de référé suspension à l’encontre d’un refus d’autorisation d’urbanisme est une mesure importante.

Cristallisation des motifs de refus -Alors qu’aucun délai n’est fixé à l’autorité administrative pour opérer une substitution de motifs, l’article L. 600-2 du  code de l’urbanisme a été complété et prévoit désormais que  « Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande.(") ».

Absence de prorogation du délai de recours contentieux par un recours administratif - Une vigilance particulière devra être portée au délai de recours puisque le nouvel article prévoit que l’exercice d’un recours administratif ne proroge plus le délai de recours contentieux en matière d’urbanisme .

D’une part, cette nouvelle disposition fixe à un mois le délai d’introduction d’un recours gracieux ou hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme.
D’autre part, elle prévoit que le délai de recours contentieux contre une telle décision n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou hiérarchique.

Il en résulte que le recours contentieux direct n’est recevable que dans les deux mois suivant l’autorisation d’urbanisme, sans incidence à cet égard de l’intervention d’une décision expresse ou implicite de rejet d’un recours administratif, lequel ne conserve pas le délai de recours contentieux.

Il sera rappelé que selon la jurisprudence constante du Conseil d’État, les recours gracieux ou hiérarchiques formés contre des décisions intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi déférée conservent pour effet de proroger le délai de recours contentieux qui leur est applicable.

La décision du conseil constitutionnel précise que « Il ressort des travaux préparatoires qu’en instituant un tel régime pour toute « décision relative à une autorisation d’urbanisme », le législateur a entendu le rendre applicable non seulement aux décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou aux permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais également aux décisions de retrait d’une autorisation ou aux décisions de refus opposées à une demande d’autorisation » (4).

Il ressort des travaux préparatoires que cette disposition vise, à « accélérer le délai global de jugement des décisions en matière d’urbanisme » et à réduire « les coûts liés à l’incertitude des recours et aux délais supplémentaires pour les porteurs de projet ».

Abrogation de l’article L.600-1 du code de l’urbanisme – La loi abroge l’article L.600-1 du code de l’urbanisme, qui avait introduit le principe selon lequel l’illégalité pour vice de forme ou de procédure de documents d’urbanisme peut être invoquée par voie d’exception pendant un délai de 6 mois à compter de la prise d’effet du document.

Désormais, dans le cadre d’un recours formé à l’encontre d’un acte réglementaire par voie d'exception à l'appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure prise pour son application ou dont il constitue la base légale, les requérants ne pourront plus valablement critiquer les vices de forme et de procédure dont cet acte serait entaché. Ainsi, ces vices pourront uniquement être valablement invoqués dans le cadre du recours pour excès de pouvoir dirigé contre l'acte réglementaire lui-même et introduit avant l'expiration du délai de recours contentieux (5).

L’objectif est de limiter le risque d’insécurité juridique affectant les documents d’urbanisme en évitant la contestation de vices de forme et de procédure par la voie de l’exception d’illégalité et de favoriser une cohérence générale du contentieux des documents d’urbanisme.

5. Accompagner le logement des salariés en mobilité : la résidence à  vocation d’emploi

Pour retenir l’essentiel, la loi comporte deux dispositions aménageant ou ajoutant au droit existant. Elle crée une nouvelle catégorie d’établissement nommée Résidence à vocation d’emploi. Par ailleurs, elle institue un dispositif de transformation des résidences hôtelières à vocation sociale en logements.

Le public de la résidence à  vocation d’emploi

La résidence à vocation d’emploi devrait faciliter le logement temporaire des travailleurs détachés sur des chantiers de longue durée (Lyon Turin, EPR 2 de Penly, etc.). Elle est accessible à des professionnels en mobilité, dépassant les plafonds de ressources sociaux (6), mais respectant ceux du logement intermédiaire (7), sans avoir à justifier d’en faire leur résidence principale, et moyennant le loyer abordable résultant de la réglementation des logements locatifs intermédiaires.

Les logements d’une résidence à vocation d’emploi seront louées à des locataires justifiant, à la date de prise d’effet du bail, suivre des études supérieures ou être en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en cours de mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. La location pourra s’accompagner de services.
Au moins 80 % des locataires devront justifier, à la date de la conclusion du bail, que leurs ressources n’excèdent pas les plafonds de ressources fixées pour l’accès au logement locatif intermédiaire, les 20 % restants pouvant donc être attribués à quiconque.

La loi autorise par ailleurs le gestionnaire de la résidence à louer des logements à une personne morale, aux fins que cette dernière les sous-loue à des personnes physiques aux conditions prévues pour la résidence.

Le loyer
Pour au moins 80 % des logements composant la résidence à vocation d’emploi, les loyers à la nuitée n’excèdent pas les plafonds de loyer des logements locatifs intermédiaires.

Quel bail ?
Le bail conclu avec les occupants est impérativement un bail mobilité relevant de la loi du 6 juillet 1989, avec deux adaptations.

Première adaptation, le bail mobilité est en principe conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible .  Dans une RSVE, le bail mobilité pourra être conclu pour une durée minimale d’une semaine et une durée maximale de 18 mois.

Seconde adaptation, la durée du bail mobilité peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat dépasse dix-huit (et non pas dix) mois si le logement fait partie d’une résidence à vocation d’emploi. 
Par ailleurs, il est prévu que la résidence à vocation d’emploi « peut » constituer la résidence principale du locataire, sans que ce soit une obligation.

Un décret d’application est attendu.

6. Résidences hôtelières à vocation sociale

La loi dispose que, pendant une durée de 10 ans, dans les territoires présentant des besoins particuliers en matière de logement liés à des enjeux de développement de nouvelles activités économiques, d’industrialisation ou d’accueil de travailleurs saisonniers ou en mobilité professionnelle, lorsqu’un immeuble est soumis pour la première fois au statut de résidence hôtelière à vocation sociale, le représentant de l’État dans le département, l’exploitant, le conseil départemental et l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre d’implantation de la structure et, le cas échéant, d’implantation des activités économiques concernées peuvent conclure un protocole fixant les conditions de transformation de la résidence en logements, notamment en logements sociaux, et l’échéance à laquelle elle doit être réalisée.

Le protocole fixe la durée pendant laquelle peut être admis un aménagement du taux de 30 % précité, réservé aux personnes en difficulté grave de logement, dont le terme ne peut excéder l’échéance de dix ans. Un décret d’application est attendu.