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COVID-19 : Quels impacts sur les baux d'habitation ? (1/2)

08 avril 2020

Episode 1 - Les baux d’habitation : les locataires pourraient-ils invoquer la force majeure pour s’abstenir de régler tout ou partie de leur loyer ?

Si le Président de la République avait annoncé, le 13 mars dernier, la « suspension des factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que des loyers » au profit des entreprises, rien n’est pour l’heure prévu pour les particuliers censés bénéficier des mesures de chômage partiel annoncées.

Par conséquent, le paiement du loyer et des charges reste dû à échéance.

Bruno Le Maire, ministre de l’économie et des finances, avait annoncé le 28 février 2020 que le coronavirus COVID-19 sera considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises en justifiant l’inapplication des pénalités en cas de retard d’exécution des prestations contractuelles.

Les locataires pourraient-ils invoquer la force majeure pour s’abstenir de régler tout ou partie de leur loyer ?

La manœuvre est risquée et à double titre.

> D’une part, sur le fond : il n’est pas certain que la crise sanitaire du Covid-19 soit jugée comme constitutive d’une force majeure au sens juridique du terme.

Par conséquent, même si la force majeure était retenue, elle ne permettrait pas aux locataires de s’exonérer du paiement des loyers et des charges pour la période concernée (pas plus que les mesures actuelles prises en faveur des plus petites entreprises ne leur permettent de le faire). Au mieux, les locataires pourraient bénéficier d’une « suspension » de leur obligation de paiement. Pour se prévaloir de la force majeure, le locataire devra rapporter la preuve de l’existence de 3 conditions cumulatives :

  • L’imprévisibilité : le Covid 19 doit avoir été raisonnablement imprévisible lors de la conclusion du contrat. 
  • L’irrésistibilité : l’évènement doit être irrésistible en rendant l’exécution du contrat impossible (le paiement des loyers) et non pas seulement plus onéreuse ou plus compliquée.
  • L’extériorité : l’évènement doit être indépendant de la volonté de la partie qui s’en prévaut. 

> D’autre part, en pratique : le non-paiement du loyer à l’échéance pourrait conduire le bailleur à prendre des mesures conservatoires à l’encontre du locataire.

Certes, l’activité judiciaire est actuellement réduite aux seuls contentieux les plus urgents mais en matière de loyers impayés, l’article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution précise qu’une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire pour pratiquer une saisie conservatoire lorsque le créancier se prévaut « d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles ».

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