Propriétaire non exploitant d’un site ICPE : Vous disposez d’un recours direct contre votre preneur indélicat !

L’hypothèse est celle d’un propriétaire sur le terrain duquel sont exploités des équipements relevant de la législation afférante aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) par une société tierce preneuse à bail.

Lorsque cette dernière décide de cesser définitivement son activité, pour quelque cause que ce soit, il pèse sur elle ès qualités de dernier exploitant une obligation de mise en sécurité et de réhabilitation (ou remise en état) du site par application des dispositions spécifiques du Code de l’environnement.

Par une décision du 28 mai 2025(1), la Cour de cassation est venue rappeler que si le preneur ne satisfait pas à l'obligation de remise en état pesant sur lui en application de la législation des ICPE, « laquelle s'impose au dernier exploitant indépendamment de tout rapport de droit privé », le propriétaire-bailleur pouvait engager sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Ainsi, l’existence d’un contrat prévoyant une clause de remise en état ne fait pas obstacle à la recherche de la responsabilité civile délictuelle ou quasi-délictuelle du preneur par le bailleur dès lors que le premier a manqué à ses obligations de remise en état qui s’imposent à lui par application du Code de l’environnement.

Cette faculté offerte au propriétaire-bailleur est rappelée par deux décisions récentes de cours d’appel.

Ainsi, dans une décision du 18 juin 2025(2), la Cour d’appel de Versailles a pu considérer que « les sociétés appelantes peuvent ainsi rechercher la responsabilité délictuelle de la société S. ou la réparation d'une atteinte à l'environnement dont celle-ci serait responsable dès lors qu'elles trouvent leur source dans des faits distincts d'un manquement contractuel ».

Et de poursuivre : « ainsi dès lors que leur action en responsabilité délictuelle pour faute est fondée sur des manquements à des règles de police administrative pénalement sanctionnées, distincts de tout manquement contractuel, et qu'en outre leur caractère d'ordre public n'est pas discutable de sorte que la clause de renonciation à tout recours contenue dans le contrat de garantie accessoire à la cession de titres du 11 janvier 2008 ne leur est pas opposable, les sociétés appelantes sont recevables en leurs demandes principales fondées sur des fautes de nature délictuelle constituées par le non-respect par la société S. de dispositions impératives du code de l'environnement et ce, peu important, s'agissant d'apprécier une fin de non-recevoir, de savoir si ces règles impératives sont applicables ou non en l'espèce. »

Dans une décision du 8 juillet 2026(3), la Cour d’appel de Colmar a quant à elle pu dire pour droit que « la déclaration de cessation d'activité déclenche l'obligation de remise en état, sans qu'il y ait besoin d'une mise en demeure » et que « le non-respect de cette obligation, qui répond à un intérêt général de conservation et de protection du sol, est constitutif d'une faute et engage la responsabilité quasi délictuelle de l'exploitant, à l'égard du propriétaire du terrain ou des tiers, peu important qu'il se soit conformé aux prescriptions successives de l'administration ».

Nous invitons les propriétaires-bailleurs à la plus grande vigilance lors des cessations d’activités de leur preneurs-exploitants ICPE !

(1) Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 mai 2025, 23-15.237, Inédit

(2) Cour d'appel, Versailles, Chambre commerciale 3-1, 18 Juin 2025 – n° 22/00791

(3) Cour d'appel, Colmar, 1re chambre, section A, 8 Juillet 2026 – n° 24/03498