Réforme des baux commerciaux par la loi de simplification de la vie économique

1.   Une définition des locaux à usage commercial et à usage artisanal entrainant une clarification du champ d’application du droit de préemption du Preneur
Un droit de préemption est accordé au Preneur en cas de vente des locaux loués en vertu d’un bail commercial par l’article L 145-46-1.
Cet article visait dans sa rédaction d’origine la vente de locaux à usage commercial ou artisanal, ce qui excluait la vente de locaux industriels.
L’article 61 de la loi, repris dans l’article L 145-46-1 du code de commerce donne désormais une définition du local commercial :
« Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. » 
Ou artisanal : 
« Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts. »
Sont donc désormais exclut les bureaux et les entrepôts du champ d’application du droit de préférence de l’article L 145-46-1 du code de commerce.
Cette disposition est applicable aux mutations postérieures au 26 mai 2026.
 

2.    Mesures favorables aux Preneurs
2.1 Le paiement mensuel du loyer
Un nouvel article L 145-32-1 du code de commerce est introduit pour permettre au preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de :
-    commerce de détail ou de gros,
ou de prestations de services à caractère commercial,
-    ou de prestations de services à caractère artisanal,
de demander à son bailleur que le paiement du loyer soit mensuel, et non plus trimestriel comme cela est souvent prévu au bail.
Le nouveau texte prévoit que le paiement mensuel est de droit sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable.
La demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Cette disposition est applicable aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026.

2.2 Les Garanties
2.2.1 Limitation du dépôt de garantie à un trimestre de loyer
La loi vient préciser à l’article L 145-40 du code de commerce que les sommes payées à titre de garantie par le preneur ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.
Comme pour le paiement mensuel du loyer, seul peut en bénéficier le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de :
-    commerce de détail ou de gros,
-    ou de prestations de services à caractère commercial,
-    ou de prestations de services à caractère artisanal.
Cette limitation s’applique également à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toutes natures demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. 
Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail.
Cette disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

2.2.2 Sort des garanties en cas de vente des locaux
L’article L 145-40 du code de commerce tel que modifié par la loi précise qu’en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. 
Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des autres garanties (biens, titres, engagements et garanties de toutes natures). Elle emporte l'obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette disposition s’applique aux mutations postérieures au 26 août 2026.

2.2.3 Restitution des garanties
L’article L 145-40 du code de commerce dispose désormais que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 
Lorsque le bailleur a reçu d’autres garanties (des biens, des titres, des engagements et des garanties de toutes natures), il dispose d'un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties.
Cette disposition s’applique aux baux en cours d’exécution dont la restitution des clefs est postérieure au 26 août 2026.

2.3 Validation des « clauses tunnel »
L’article L 145-38-1 du code de commerce autorise dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.
Cet article ne s’applique donc : 
-    Qu’au bail des locaux à usage commercial,
-    Et aux clauses visant à encadrer l’indice des loyers commerciaux.
Elle a vocation à s’appliquer aux stipulations encadrant les clauses d’indexation annuelle et à celles encadrant la révision légale triennale.
Bien qu’intervenant dans les deux sens, la variation des indices a lieu davantage à la hausse qu’à la baisse. Cette mesure devrait donc profiter essentiellement au preneur.
Cette disposition est applicable aux baux conclus à compter du 28 mai 2026.

3.    Mesure favorable au Bailleur : restriction à l’octroi de délais de paiement en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire
En contrepartie des différentes mesures visant à améliorer la trésorerie du Preneur, les bailleurs ont obtenu une contrepartie. 
L’article L 145-41 du code de commerce prévoit désormais que l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à :
-    la capacité du preneur à régler la dette locative,
-    la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Cette disposition est applicable aux demandes tendant aux suspensions de la clause résolutoires introduites à compter du 28 mai 2026.