Référé préventif : sécuriser son chantier avant le démarrage des travaux

Construction, démolition, terrassement, travaux de reprise en sous-œuvre… Tout chantier susceptible d’affecter les immeubles voisins comporte une part de risque.

L’apparition d’une fissure sur un bâtiment mitoyen, d’une infiltration, d’une déformation ou encore d’un désordre affectant un réseau peut rapidement conduire à une discussion sur son origine et sur la date de sa survenance. 

Dans ce contexte, le référé préventif constitue un outil précieux pour anticiper les difficultés et préserver la preuve de l’état des avoisinants avant le lancement des travaux.

Un principe simple : constater avant de construire

Le référé préventif repose sur l’article 145 du Code de procédure civile.

Ce texte permet, lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, de solliciter une mesure d’instruction, notamment la désignation d’un expert judiciaire.

Dans le domaine de la construction, l’objectif est généralement de faire constater, avant le début des travaux, l’état des immeubles, ouvrages ou équipements susceptibles d’être affectés par le chantier.

L’expert judiciaire peut ainsi examiner les bâtiments voisins, relever les éventuelles fissures ou désordres existants, décrire leur état et, le cas échéant, procéder à des constatations photographiques.

L'intérêt est double : préserver la preuve de l'état initial des lieux et prévenir les contestations ultérieures.

Une démarche à anticiper

La procédure de référé préventif, le plus souvent engagée par le maître de l’ouvrage, est initiée par voie d’assignation devant le tribunal judiciaire.

Selon la configuration du projet, peuvent notamment être concernés par la procédure de référé préventif :

• les propriétaires des immeubles voisins ;
• les constructeurs et entreprises intervenant sur le chantier ;
• les assureurs concernés par l’opération ;
• les concessionnaires ou exploitants de réseaux ;
• plus largement, toute personne susceptible d’être concernée par les opérations d’expertise.

L’objectif est de permettre à l’expert de réaliser ses constatations dans un cadre contradictoire, afin que celles-ci puissent utilement être invoquées dans le cadre d'un éventuel litige ultérieur.

Les délais de procédure, comme ceux nécessaires à la réalisation des opérations d’expertise, doivent donc être intégrés très en amont du calendrier du projet.

Le référé préventif n'est pas réservé aux seuls grands projets

On pense spontanément aux opérations immobilières importantes : démolition d’un immeuble, construction d’un ensemble immobilier, travaux de terrassement ou réalisation d’un parking en sous-sol.

Mais l’intérêt d’un référé préventif dépend moins de la taille du projet que de la nature des risques et de la proximité des ouvrages existants.

Un chantier réalisé à proximité immédiate d’un immeuble ancien, d’un mur mitoyen ou d’un ouvrage présentant une certaine fragilité peut ainsi justifier une telle démarche.

Prévenir plutôt que subir

Le référé préventif ne permet évidemment pas d’éviter qu’un désordre survienne.

Son intérêt est ailleurs : il permet de préparer la preuve avant que le litige ne naisse.

Pour un maître d’ouvrage, il constitue ainsi un véritable outil de gestion du risque juridique. En faisant constater contradictoirement l’état des avoisinants avant le chantier, il est possible de limiter les incertitudes et de disposer, en cas de difficulté ultérieure, d’un élément objectif permettant de distinguer les désordres préexistants de ceux qui seraient éventuellement apparus à l’occasion des travaux.

En matière de construction, la prévention du contentieux commence parfois avant même le démarrage du chantier.

À retenir

Le référé préventif permet principalement :

✓ de faire constater l’état des immeubles avoisinants avant les travaux ;

✓ de préserver la preuve de leur état initial ;

✓ de disposer de constatations réalisées dans un cadre judiciaire et contradictoire ;

✓ de mieux gérer les éventuelles contestations liées à l’apparition de désordres ;

✓ d’anticiper les risques contentieux liés à une opération de construction.

Un outil particulièrement pertinent lorsque le chantier est susceptible d’avoir une incidence sur les constructions ou ouvrages voisins.