Installer sa climatisation en copropriété

Tout dépend si l’installation est exclusivement « mobile » ou si elle implique des percements et/ou des fixations en façade. 

• Le principe est qu’en vertu de l’article 9 de la Loi de 1965, un copropriétaire est libre d’installer les équipements et appareils qu’il souhaite dans ses parties privatives… sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Dès lors, pour une climatisation « mobile » qui n’implique absolument aucun percement ni aucune fixation extérieure ou en façade, mais un simple tuyau qui sort ponctuellement par une porte ou une fenêtre entrouverte, la règle est qu’il n’y a aucune autorisation à demander. La seule limite réside dans le fait que cette installation, même ponctuelle, doit respecter la destination de l’immeuble mais aussi le droit des autres copropriétaires. Des difficultés peuvent alors se présenter relativement au bruit et à la gêne créés par ces appareils voire, dans certains cas, emporter des incidences sur l’aspect esthétique, si l’immeuble revêt une dimension architecturale ou un standing particulier. Dans ces hypothèses, les autres copropriétaires conserveraient le droit de réagir. 

En revanche, dès lors que le système de climatisation implique un percement et/ou une fixation en façade, une autorisation est à demander à la copropriété. C’est également potentiellement le cas si le module extérieur est simplement posé sur un balcon ou en terrasse, et ceci indépendamment selon que ce module donne sur cours ou sur rue. Les droits d’un copropriétaire sur une terrasse sont généralement de simples droits de jouissance privatifs sur parties communes et non des droits de propriété exclusifs. Dans ce dernier cas, le règlement de copropriété doit alors être étudié. 

Le principe est posé par l’article 25 b) de la Loi de 1965. Ce texte édicte que la décision consistant à autoriser un copropriétaire à effectuer à ses « frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Autrement dit, la décision est prise en Assemblée générale et doit réunir la majorité absolue.

Néanmoins, plusieurs nuances et précisions sont à apporter. 

Tout d’abord, la décision ne peut pas être prise de manière générale, autorisant tous les copropriétaires qui le souhaiteraient à installer des climatisations. S’agissant de projets individuels, l’autorisation concerne chaque projet, qui doit être précisé et voté. Une solution peut toutefois consister à prévoir une forme de cahier des charges global, qui fixerait les grandes lignes, visant ainsi une harmonie et facilitant ensuite les accords délivrés pour chaque projet.

Ensuite, néanmoins, de manière favorable aux copropriétaires qui entendent réaliser de tels travaux, il faut noter que depuis la réforme du droit de la copropriété entrée en vigueur en 2020, les textes permettent de passer un peu outre les effets délétères de l’absentéisme aux AG de copropriété.  Ainsi, en vertu de l’article 25-1 alinéa 1 de la Loi de 1965, si le projet ne réunit pas la majorité des voix, mais recueille au moins le tiers des voix, la décision sera remise au vote, lors de la même AG. Et l’autorisation sera alors délivrée si elle recueille la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité simple, réunissant plus de la moitié des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. 

En revanche, si lors du premier vote, la question n’a pas conduit à réunir au moins un tiers de voix favorables, il faudra attendre la prochaine AG. Il est à ce jour impossible de bénéficier de l’alinéa 2 de l’article 25-1 pour réunir une AG dans les trois mois une autre AG qui statuera à la majorité de l’article 24, cette possibilité n’étant réservée qu’aux « travaux d’économie d’énergie ». C’est un des points sur lesquels le Sénat a proposé de modifier le texte dans le cadre du projet de loi de relance du logement, actuellement en cours de discussion, et il convient de souligner que cette modification ne concernera évidemment pas uniquement les lots à usage de logements. 

Mais surtout, il reste toujours une limite, qui pourrait conduire un ou plusieurs copropriétaires voisins à contester l’application de ces majorités. C’est le cas si ce ou ces copropriétaires parviennent à démontrer que les travaux d’installation de la climatisation seraient de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble. En effet, tous travaux portant atteinte à la destination de l’immeuble requiert, dans ce cas, l’unanimité des voix des copropriétaires. Or, la jurisprudence se montre prolixe sur des cas où, par exemple, l’esthétique générale de l’immeuble doit être prise en compte. À ce titre, il est bon de faire auditer également les documents de la copropriété, lesquels peuvent en effet contenir plusieurs clauses participant à la définition de la notion complexe de « destination de l’immeuble ».

Dans toutes les hypothèses ensuite, si un copropriétaire souhaite contester un vote, il convient d’agir vite, car une fois l’Assemblée générale passée, il n’y a que deux mois pour contester, ce délai courant à compter de la réception du PV d’AG.

La régularisation a posteriori reste possible. Néanmoins elle n’est jamais de droit et mieux faut-il alors se faire accompagner.

A défaut de régularisation, le copropriétaire s’expose à une action tendant à la suppression de l’installation et à la remise en état des parties communes.