Transformation des anciens sites d'activité

Retour sur l'article « Les outils de transformation des anciens sites d’activité », rédigé par Thibaut Geib, avocat associé du département Environnement de Fidal, et Nina Latorre de Itturiecha, avocate collaboratrice du département Environnement de Fidal, publié dans la Revue de Droit Immobilier (RDI), n° 6 de juin 2026, aux pages 280 à 285.

Réhabiliter les anciens sites d’activité : un enjeu stratégique
Dans un contexte de tension immobilière, marqué par la raréfaction du foncier disponible et soumis à des objectifs de sobriété, les anciens sites d’activité apparaissent comme une ressource essentielle pour le développement des territoires. 

L'article analyse les évolutions législatives et réglementaires qui ont progressivement transformé le cadre juridique applicable à la reconversion de ces sites. Longtemps considérés comme complexes à réhabiliter en raison des contraintes environnementales, administratives et financières, ils bénéficient aujourd'hui d'outils juridiques renouvelés favorisant leur transformation et leur réutilisation. 

Une clarification des procédures de cessation d’activité
Les auteurs mettent en évidence les apports majeurs des lois ASAP (2020) et Industrie verte (2023), qui ont permis de clarifier et de sécuriser les procédures de cessation d'activité des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE). 

Parmi les principales avancées figurent :
•    le renforcement de l’effectivité des cessations d’activité, limitant les situations de quasi-friche (définition de la notion de « mise à l’arrêt définitif » ; possibilité de réaliser des cessations partielles, élargissement des prérogatives de l’administration) ; 
•    la clarification des étapes de la cessation d’activité et une modernisation du contrôle administratif associé (mécanisme des attestations « attes-secur , « attes-mémoire » et « attes-travaux » ; clarification du contenu du mémoire de réhabilitation)  
Ces évolutions visent à accélérer la remise sur le marché de fonciers souvent stratégiques et à offrir davantage de visibilité aux exploitants comme aux porteurs de projets.  

Des outils modernisés pour favoriser la reconversion des friches
L'article revient également sur les mécanismes de changement d'usage et de tiers demandeur, deux dispositifs centraux pour permettre la transformation des anciens sites d'activité.  

Les récentes réformes ont notamment :
•    facilité la réhabilitation des sites dont l'exploitant a disparu ou n'est pas identifiable en redéfinissant les contours du changement d’usage et en clarifiant son articulation avec la procédure de tiers demandeur ;
•    simplifié le recours à la procédure de tiers demandeur. 
Ces outils permettent aujourd'hui à des aménageurs, promoteurs, collectivités ou établissements publics d'intervenir plus efficacement dans la reconversion des fonciers industriels et économiques. 

Le tiers demandeur, un levier majeur de transformation
Une attention particulière est portée au régime du tiers demandeur, qui permet à un acteur tiers de prendre en charge les obligations de réhabilitation d'un site en lieu et place de l'exploitant. 

L'article souligne plusieurs évolutions déterminantes :
•    l'assouplissement, dès 2017, des modalités de constitution des garanties financières ;
•    la possibilité pour le tiers demandeur de transférer la responsabilité de la remise en état à un autre tiers intéressé ;
•    la faculté d’intervenir plus tôt dans le processus de cessation d’activité ; 
•    enfin et surtout, la réduction de la responsabilité résiduelle de l'exploitant.

Ces aménagements contribuent à faire du tiers demandeur un outil privilégié pour accélérer la reconversion des friches et favoriser le recyclage du foncier. 

Une contribution au renouvellement territorial
À travers cette analyse, les auteurs démontrent que les réformes récentes poursuivent un même objectif : mobiliser plus efficacement les anciens sites d'activité pour répondre aux besoins de développement économique et urbain des territoires en respectant les contraintes environnementales. 
La reconversion de ces fonciers apparaît ainsi comme un levier essentiel du renouvellement urbain et de la transition écologique. 

Référence de publication :
Thibaut Geib et Nina Latorre de Itturiecha, Les outils de transformation des anciens sites d'activité, Revue de Droit Immobilier, n° 6, juin 2026, pp. 280-285.