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La rénovation énergétique des bâtiments, un défi face à l’urgence climatique

19 novembre 2021

Loi climat et résilience – Chapitre 2

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi climat et résilience) introduit de nombreux changements relatifs à la rénovation énergétique des bâtiments dans son titre V intitulé « Se loger ». Elle prévoit notamment la rénovation massive de l’existant à travers la mise en place de mesures contraignantes dans le cadre des baux et des ventes (chapitre 2). La loi renforce également les normes en matière de consommation d’énergie dans le cadre de la construction et de la rénovation des bâtiments neufs (chapitre 3).  

La rénovation énergétique des bâtiments existants : les principales mesures intéressant les locations et les ventes

La loi climat et résilience vise à favoriser la rénovation des bâtiments existants en luttant contre les passoires énergétiques c’est-à-dire les bâtiments relevant des catégories F et G.

1. En matière de baux

  • La consécration du DPE comme instrument de la lutte contre les logements énergivores

La loi climat et résilience insère un nouvel article L. 173-1-1 dans le code de la construction et l’habitation (CCH), lequel classe la performance des bâtiments ou parties de bâtiments existants à usage d’habitation, « en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre »

Les différentes étiquettes permettant de faire ce classement ont désormais une valeur législative puisqu’elles sont mentionnées dans le CCH :

  • Extrêmement performants : Classe A
  • Très performants : Classe B
  • Assez performants : Classe C
  • Assez peu performants : Classe D
  • Peu performants : Classe E
  • Très peu performants : Classe F
  • Extrêmement peu performants : Classe G

La définition du diagnostic de performance énergétique (DPE) fixée à l’article L. 126-26 du CCH est modifiée, et vise désormais un document désignant à la fois :

  • la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que
  • les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment.

Cette modification résulte de la refonte du DPE qui a permis d’intégrer les émissions de gaz à effet de serre au calcul de l’étiquette énergie.

A compter du 1er janvier 2022, le classement d’un bien au regard de sa performance énergétique et climatique devra être mentionné dans les annonces immobilières relatives à la location ou à la vente, sous peine de sanctions. Jusqu’alors, seule l’étiquette énergie devrait faire l’objet d’une mention dans les annonces.

  • Le gel des loyers des logements énergivores

Pour les logements classés F ou G, la loi climat et résilience interdit la hausse du loyer à compter du 24 août 2022. La loi interdit également la révision ou la majoration contractuelle du loyer consécutive à des travaux d’amélioration du logement. Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits

En revanche, la loi vient faciliter l’obtention d’une autorisation tacite du propriétaire bailleur par le preneur à bail souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique du logement. Une liste de travaux pouvant donner lieu à un accord tacite devrait être précisé par décret.

  • L’interdiction progressive de la mise en location des logements énergivores

Même si la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat prévoyait déjà un seuil maximal de consommation d’énergie pour qualifier un logement d’énergiquement décent, la loi climat et résilience prévoit que ce critère de décence devra répondre à un niveau de performance énergétique minimal. Seront interdits progressivement à la location :

  • A partir du 1er janvier 2025, les logements relevant de la classe G ;
  • A partir du 1er janvier 2028, ceux des classes F et G ;
  • A partir du 1er janvier 2034, ceux des classes E, F et G.

Ces mesures ambitionnent d’inciter les propriétaires à réaliser les travaux de rénovation qui s’imposent, d’autant qu’à compter du 1er janvier 2025, et en cas de mise sur le marché de logements indécents/énergivores, le preneur à bail pourra agir contre son bailleur et exiger des travaux de mise en conformité.

A défaut d’accord du bailleur, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Le juge pourra également le contraindre à l’exécution de ces travaux, imposer une réduction du loyer et le versement de dommages et intérêts. Le pouvoir du juge reste malgré tout limité dans certains cas (copropriété et contraintes architecturales ou patrimoniales).

Le rehaussement du niveau de performance d’un logement décent impacte le marché locatif notamment eu égard à la disponibilité de l'offre de rénovation.

Le DPE devient un document prépondérant dans l’évaluation de la performance d’un bien puisque le respect ou le non-respect d’un seuil conditionne à la fois le critère de décence d’un logement, le statut de passoire thermique et l’attribution d’aides publiques pour sa rénovation.

2. En matière de ventes

  • La réalisation d’un audit énergétique obligatoire pour les logements individuels classées D à G

La loi rend obligatoire la réalisation d’un audit énergétique en cas de vente de bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement (monopropriétés) ou plusieurs logements non soumis au régime de la copropriété, et relevant des classes D, E, F ou G.

L’entrée en vigueur de cette obligation est échelonnée dans le temps :

  • Au 1er janvier 2022, pour les logements classés F ou G (et 2024 en outre-mer) ;
  • Au 1er janvier 2025, pour les logements classés E (et 2028 en outre-mer) ;
  • Au 1er janvier 2034, pour tous les logements classés D.

Cet audit énergétique sera intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique.

Alors que le DPE dresse un état des lieux d’un bâtiment ou parties de bâtiment, l’audit énergétique, dont le contenu sera précisé par arrêté, formule notamment des propositions concrètes de travaux en vue de réduire les consommations énergétiques du logement. Ces propositions doivent présenter un « parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante ».

  • La mise en place d’un DPE collectif et la modification du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le législateur a également prévu que tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE qui sera renouvelé tous les 10 ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient aux classes A, B ou C.

L’entrée en vigueur de cette obligation est échelonnée dans le temps en fonction du nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces :

  • au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • au 1er janvier 2025 pour celles entre 50 et 200 lots ;
  • au 1er janvier 2026 pour celles d'au plus cinquante lots.

Les informations contenues dans ce DPE collectif doivent permettre aux propriétaires de mieux anticiper le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), lui-même modifié par la loi pour rendre sa réalisation obligatoire dans les copropriétés d’immeubles à destination partielle ou totale d'habitation de plus de 15 ans, puis son actualisation tous les dix ans.

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