Covid-19 : suspension des loyers commerciaux et professionnels ?

Le confinement n’autorise pas à suspendre le paiement de tous les loyers.

Si l’Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 entérine l’annonce des autorités quant à la suspension des loyers commerciaux et professionnels, des questions demeurent. Tous les locataires ne seront pas éligibles au bénéfice de cette mesure exceptionnelle.

Attention, il s’agit de surcroît d’une simple suspension. Il faut donc anticiper le sort du locataire au terme de ce report. Il faut aussi s’intéresser au sort des locataires exclus de cette mesure, qui sont en fait, le plus grand nombre. En urgence, quelques réflexions juridiques sur le sujet.

¡ Champ d’application : Quels sont les locataires bénéficiaires de la suspension des loyers ?

> Seules les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité sont visées.

" Les bénéficiaires de la suspension avec report du paiement des loyers sont déterminés par le  décret n° 2020-378 du 31 mars 2020, publié au journal officiel le 1^er avril 2020, il s’agit des  personnes physiques ou morales de droit privé qui répondent aux caractéristiques suivantes :
- avoir débuté leur activité avant le 1^er février 2020,
- avoir moins de 10 salariés, réaliser un CA inférieur à 1 million d’ euros, ainsi qu’un bénéfice imposable inférieur à 60 000 € au dernier exercice clos.
- La personne morale ne doit pas avoir un dirigeant salarié avec un contrat de travail à temps complet ou bénéficiant d’indemnités de sécurité sociale  supérieures à 800 €.
- La structure ne doit pas être contrôlée par une société, ni contrôler elle-même une structure qui dépasserait les seuils ci-dessus.

 Enfin, ces entreprises doivent au regard du décret n°2020- 371, en date du 30 mars 2020 :
- subir « une fermeture administrative » ;
- ou connaître « une perte de chiffre d'affaires de plus de 70% au mois de mars 2020 par rapport au mois de mars 2019 ».
 
Quid du locataire professionnel dont le CA, qui n’a pas chuté de plus de 70 % en mars 2020, atteint ce seuil au mois d’avril suivant ? 

> Pour les locataires en dehors du champ d’application de l’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, il sera recommandé de :
 - solliciter des délais de paiement auprès des tribunaux lesquels apprécieront en fonction de chaque cas d’espèce (trésorerie…),  si la négociation menée directement avec leur bailleur n’était pas fructueuse.
- obtenir une décision de justice pour un report de dettes avant le terme d’une clause résolutoire. Le bailleur pourrait invoquer les effets d’une clause résolutoire emportant la fin du bail après une mise en demeure infructueuse. Voir les termes du bail.

" Plusieurs mécanismes sont régulièrement évoqués pour faire l’économie du loyer durant la période couverte par l’état d’urgence sanitaire : force majeure, imprévision, exception d’inexécution. Ces mécanismes sont très incertains en l’état de la jurisprudence, voire même contraires aux décisions courantes, mais la situation évolue constamment, et il faut miser sur les appréciations différentes que pourront faire les magistrats saisis : « l’aléa judiciaire ».

¡ Report des loyers « dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire » (art 4 Ord. n° 2020-316) :
> La suspension des loyers vaut pour toute échéance entre le « 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire ».
En conséquence, le locataire ne s’acquittant pas de son loyer pour ladite période ne peut « encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions » pour cette raison.

> La suspension ne s’applique pas aux loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient avant le 13 mars 2020. Or, la plupart des baux ont une échéance en début de mois, ce qui signifie que le loyer et les charges du mois de mars 2020 restent dus en pareil cas.

Simple suspension limitée à certains locataires pour une période précise. Penser au paiement du cumul des échéances suspendues au terme de l’état d’urgence sanitaire. Après la période de suspension, le bailleur serait censé pouvoir reprendre les procédures de poursuite en visant le bénéfice d’une clause résolutoire pour impayé desdits loyers.

> Le ministère de l’économie indique néanmoins que « Lorsque l’activité reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question. » (Publication du 27/03/2020 : https://www.economie.gouv.fr/coronavirus-soutien-entreprises) . Attendre le décret d’application.

> Le locataire, en l’absence d’accord de son bailleur, pourra solliciter, en urgence, des délais de paiement auprès des tribunaux avant qu’une clause résolutoire ne fasse effet.

> Le bailleur, qui finance son produit immobilier par emprunt, peut avoir intérêt à solliciter dés à présent un report de ses remboursements en fonction des termes contractuels de son crédit.

La situation exceptionnelle que nous rencontrons conduit bailleurs et locataires à nouer un échange constructif dans leur intérêt commun. Maintenir un occupant dans les lieux pour le bailleur, et une activité pour le locataire. Ecoute et dialogue.

Si vous avez des questions à ce sujet, n'hésitez pas à contacter votre avocat habituel ou Marie-Odile de Milleville, avocat associé, directeur du département Réglement des Contentieux : marie-odile.de-milleville@fidal.com