TVA sur les loyers : Opter ou ne pas opter ? Telle est la question !
Telle est en effet la question que peuvent – enfin - se poser les bailleurs de locaux nus à usage professionnel lorsqu’ils ont conclu plusieurs baux portant sur des locaux situés dans un même immeuble !
Rappelons brièvement que la location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de TVA, sauf si le vendeur opte expressément pour la TVA sur les loyers (option qui ne peut être dénoncée qu’à partir du 1er janvier de la 9ème année suivante).
Le bailleur a en général intérêt à opter pour la TVA sur les loyers pour pouvoir récupérer la TVA payée en amont sur l’acquisition de l’immeuble et/ou sur des travaux de rénovation ou d’entretien.
Si l’application de la TVA sur les loyers reste neutre pour le locataire quand celui-ci peut la récupérer en totalité, elle constitue en revanche un coût supplémentaire pour le locataire quand il ne peut pas la récupérer totalement ou seulement partiellement (cas des entreprises du secteur financier, du secteur des assurance, du secteur médical, associatif, etc.). Dans ce dernier cas, la décision du bailleur d’opter ou non pour la TVA sur les loyers constitue un point majeur dans la négociation du prix du loyer, le locataire ne souhaitant pas supporter de TVA.
Jusqu’à récemment, les textes et la doctrine français imposaient au bailleur une option globale au titre d’un même immeuble, l’empêchant d’exercer l’option par local/bail au sein d’un même immeuble qui permettrait pourtant d’avoir un régime TVA différent selon que le locataire récupère ou non la TVA.
Dans un arrêt SCI EMO du 9 septembre 2020, le Conseil d'État a au contraire jugé que les textes français permettent à un contribuable d'opter pour la TVA sur la location de certains seulement des locaux qu'il exploite dans un même bâtiment. L'option pour la TVA sur la location de certains seulement des locaux d'un même bâtiment n'a alors pas pour effet de soumettre à la TVA la location des autres locaux.
Une réponse ministérielle Grau du 16 novembre 2021 (AN n°38389) vient de prendre acte de cette jurisprudence et de répondre utilement aux interrogations qui étaient nées sur les modalités pratiques de l’option et ses impacts :
- dans le courrier d’option, le bailleur peut mentionner, de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel situés dans l'immeuble ou ensemble d'immeubles concernés pour lesquels il entend soumettre les loyers à la TVA.
- ce choix ne dépend pas de l'existence d'une division juridique de l'immeuble et de ses locaux mais peut s'apprécier par opération de location (contrat de bail).
- pour le calcul du « prorata » de TVA déductible du bailleur (« coefficient de taxation forfaitaire »), chaque immeuble ou ensemble d'immeubles ayant fait l'objet d'une option, même partielle, constitue un secteur d'activité distinct et fait donc l’objet d’un prorata de TVA distinct.
- pour les options en cours à la date de l'arrêt du Conseil d'État pour lesquelles court la période de neuf années précitée, les bailleurs sont fondés, sous réserve d'en informer l'administration, à en limiter la portée dans le respect des principes rappelés ci-dessus sans que cette limitation n'ait une incidence sur le décompte et le terme de cette période.
Au vu de cette nouvelle souplesse, les bailleurs et les locataires auront intérêt à revoir le régime TVA de leurs baux existants ou en projet, en vue d’identifier les opportunités mais apprécier aussi les coûts induits (soulignons d’ores et déjà que l’existence d’options partielles sur un même immeuble conduira nécessairement les bailleurs à devoir calculer un prorata de TVA sur le dit immeuble, dégradant leurs droits à déduction de la TVA d’amont).