Loi ELAN : quels axes de développement pour les organismes de logements sociaux ?
Dans le secteur du logement social, les opérateurs se sont dans un premier temps légitimement émus de l’obligation de rapprochement sous forme de société de coordination imposée par la loi ELAN. Ce besoin de mutualisation assimilé, il est opportun de revenir au cœur du projet du législateur afin de déceler des axes de croissance pour faire face aux enjeux de demain.
La loi n’a pas modifié le principe selon lequel les organismes de logements sociaux doivent principalement réaliser des missions relevant du service d'intérêt économique général prévu par l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation : produire et gérer des logements sociaux. Elle se borne à ajouter, la novation n’est pas mince, que les services fournis entre les organismes de logements sociaux relèvent aussi du SIEG, que ces organismes fassent ou non partie du même groupe. Les services rendus par la société de coordination bénéficieront donc de l’exonération de l’impôt sur les sociétés. En principe, ces services devraient également bénéficier de l’exonération de TVA prévue par l’article 261 B du code général des impôts spécifique aux groupements.
Autre nouveauté, la loi ELAN autorise les organismes à diversifier leurs activités. Ils peuvent acquérir des sociétés civiles immobilières, céder sous condition des logements sociaux aux opérateurs privés, développer la construction et la gestion de bureaux, de commerces et d’équipements publics locaux d’intérêt général. Seule limite : les opérateurs doivent tenir une comptabilité interne permettant d’isoler les activités hors SIEG dès le 1er janvier 2018 (loi relative à l’égalité et à la citoyenneté). Cette méthode de comptabilisation constitue ainsi le préalable à la sectorisation, nécessaire à la détermination du résultat fiscal imposable à l’impôt sur les sociétés.
A compter du 1er janvier 2020, seront exclus du SIEG et donc de l’exonération d’impôt sur les sociétés, les opérations de construction, d'acquisition, d'amélioration, d'attribution, de gestion et de cession de logements locatifs à loyers plafonnés destinées à des personnes de revenu intermédiaire. La plupart des activités SIEG bénéficie d’une exonération d’impôt sur les sociétés mais la liaison n’est pas automatique. Par exemple, l’article 207 du CGI exonère d’impôt, les produits issus de l'exploitation des locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitations des organismes de logement social, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles.
En revanche, le législateur a ajouté à l’article L. 411-2 que les résultats de l'activité SIEG ne peuvent être utilisés qu'au financement de cette activité. Cela conduit à créer un cloisonnement étanche entre les activités exercées par les bailleurs sociaux. Sans pour autant fermer la porte à la souplesse, puisque le législateur autorise avec parcimonie la distribution d'un dividende par les sociétés d’habitations à loyer modéré. La société de coordination est elle-même en droit de distribuer son résultat sous forme de dividende. De même, les bailleurs sociaux peuvent détenir des participations minoritaires au capital de sociétés de construction vente et s’associer avec les promoteurs privés pour construire des logements libres. Si l’outil n’est pas maîtrisé par le bailleur, il reste tout de même un moyen de diversification et de financement intéressant.
Avec le recul de quelques mois, on commence à appréhender les opportunités de la loi. Reste que les communications sont inexistantes au sujet du traitement fiscal des ces nouvelles activités. Pas de doctrine administrative ni de loi fiscale n’est à ce jour parue pour encadrer les nouvelles activités…
Pour aller plus loin : Conférence - LOI ELAN : TERRAIN DE JEU PARTAGÉ ENTRES LES ORGANISMES DU LOGEMENT SOCIAL ET LA PROMOTION IMMOBILIÈRE PRIVÉE
Charlène Meleuc interviendra avec Bruno Wertenschlag lors d'une conférence le mardi 19 novembre à Fidal Rennes. Pour vous inscrire, rendez-vous sur ce lien.