IFI : quelles dettes peuvent réduire l’assiette imposable à l’IFI ? (épisode 5)

Alors que le nouvel IFI vise l’imposition des biens et droits immobiliers et des parts ou actions représentatives de ceux-ci, les dettes déductibles de cette assiette sont limitées aux dettes afférentes aux seuls actifs taxables, sous réserve toutefois de l’exclusion ou du plafonnement de certaines d’entre elles…

Une chose est sûre : ne sont pas déductibles les dettes du redevable non affectées à un actif imposable, tel un prêt à la consommation, un compte bancaire débiteur, etc. Mais le passif non déductible va bien au-delà de cette première exclusion !

Quel est tout d’abord le passif personnel déductible ?

La déductibilité des dettes afférentes aux actifs taxables ...

Les dettes déductibles sont celles :

• affectées à des actifs imposables, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur taxable,
• existant au 1^er janvier de l’année d’imposition,
• contractées et effectivement supportées par le redevable ou un membre de son foyer fiscal IFI.

Il s’agit des dettes afférentes aux dépenses :

• d'acquisition de biens ou droits immobiliers, notamment les emprunts bancaires ;
• d'acquisition des parts ou actions imposables, mais uniquement au prorata de la valeur des actifs immobiliers taxables.
  Si le redevable détient des parts sociales ou actions entrant dans le champ de l’IFI, mais imposables  seulement à concurrence de 50 % de leur valeur, la dette afférente à leur acquisition ne sera déductible qu’à hauteur de 50 %.
• de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire - ou supportées par ce dernier pour le compte du locataire et dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire ;
• d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Sont également déductibles les impositions dues à raison desdites propriétés, c’est-à-dire taxe foncière et IFI, sauf celles expressément exclues !
Les droits de donation ou de succession en instance de paiement au 1^er janvier devraient être déductibles mais seulement à proportion des actifs taxables inclus dans la donation ou la succession).

... à l'exclusion néanmoins de certaines dettes!

Ne sont pas déductibles :

• les impositions incombant normalement à l’occupant et celles dues à raison des revenus générés par les dites propriétés ;
  Sont visés : taxe d'habitation, impôt sur le revenu dû au titre des revenus locatifs (notamment, revenus fonciers)et prélèvements sociaux.

• en raison de la personnalité du prêteur, les dettes correspondant à des prêts contractés :
  - directement ou indirectement (par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques) soit auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal IFI, soit auprès du groupe familial d’un membre du foyer IFI, sauf à justifier dans ce dernier cas des conditions normales du prêt ;
  - par le redevable ou un membre du foyer IFI auprès d’une société contrôlée par le redevable un membre de son foyer fiscal IFI ou de son groupe familial, sauf à justifier des conditions normales du prêt.

Les prêts in fine font l'objet de règles spécifiques : 

Le prêt « in fine » est un prêt dont l’emprunteur ne rembourse, pendant sa durée, que les intérêts ; le capital étant remboursé en une seule fois, à l'échéance.

Néanmoins, aujourd’hui ces dettes contractées pour l’achat d’un bien ou droit immobilier ne sont déductibles que partiellement, c’est-à-dire :

• pour le prêt prévoyant un terme : à hauteur du montant total de l’emprunt diminué de cette même somme x (nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / nombre d’années total de l’emprunt) ; 
  En 2015, un redevable a souscrit un emprunt in fine de 400 000 €, d’une durée de 10 ans, pour acquérir un bien immobilier. Alors qu’il a déduit 400 000 € de l’ISF 2017, il ne déduira plus, de l’IFI 2018, que 280 000 € [400 000 – 400 000 (3/10).
• pour le prêt sans terme :  à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 1/20^ème de ce montant  par année écoulée depuis le versement du prêt.

Ne sont pas visés par ces règles les prêts in fine contractés par une société ou ceux contractés par une personne physique pour financer par exemple l’acquisition de droits sociaux taxables !

Enfin, la déductibilité n'est pas sans limite et peut être plafonnée :

Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable excède 5 M d’€ et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent, sauf si le redevable justifie que ces dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

• Un redevable déclare un patrimoine d’une valeur de 6 M d’€ à l’actif et 4 M d’€ de dettes au passif. Le montant des dettes excédant 3,6 M d’€ (60% de 6 M), soit 400 000 € n’est déductible qu’à hauteur de 200 000 €. Il pourra donc déduire de son actif taxable 3,8 M d’€ et non 4 M d’€, sauf justification de l’objectif non principalement fiscal de ces dettes.