L’assiette de l’IFI : de quoi se compose-t-elle ? (épisode 3)

Si le nouvel « IFI » taxe l’« immobilier » appartenant au redevable, tout cet immobilier n’est peut-être pas imposable. Outre l’exonération de l’immobilier professionnel, des règles d’exclusion d’assiette guideront le contribuable dans la recherche du seul actif taxable. Il va donc falloir acquérir des réflexes notamment en présence de détentions indirectes où entrent en scène des règles d’exclusion.

Un principe d’imposition de l’immobilier sous toutes ses formes…

D’une part, les biens et droits immobiliers et les parts ou actions de sociétés ou organismes (opérationnels ou non) établis en France ou hors de France, appartenant aux redevables et à leurs enfants mineurs sont taxables à l’IFI pour leur valeur nette au 1er janvier de l’année.

D’autre part, suivant l’hypothèse envisagée, ces actifs taxables sont compris dans le patrimoine :

• de chaque tontinier, au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat d’« acquisition en tontine » ;
• du constituant en cas de fiducie, et dans celui du constituant ou bénéficiaire (réputé être un constituant) en cas de trust ;
• du titulaire du droit d’usufruit, d’habitation ou d’usage, pour leur valeur en pleine propriété, sauf dans certaines situations où ils seront compris dans les patrimoines de l’usufruitier et du nu-propriétaire notamment lorsque le conjoint survivant recueille un usufruit légal.

Enfin, des règles particulières sont prévues s’agissant de certains contrats, tels :

• le crédit-bail et la location-accession, pour lesquels le crédit-preneur comme l’accédant est imposé au titre des droits afférents à ces contrats, pour la valeur des actifs immobiliers diminuée respectivement des loyers ou des redevances et du montant de l’option d’achat ;
• les contrats d’assurance-vie rachetables et les bons ou contrats de capitalisation exprimés en UC, pour lesquels le souscripteur est imposé sur la valeur de rachat, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des UC constituées d’actifs taxables. Il reviendra aux assureurs la délicate tâche de déterminer et de communiquer la valeur taxable au 1er janvier de chaque année.

…heureusement atténué par des règles d’exclusion de certains biens :

Exclusions directes des participations minoritaires détenues par le redevable :

Sont exclues de l’assiette de l’IFI, les participations de moins :

• de 5 % (en capital ou droits de vote) dans des SIIC ;
• de 10 % des droits d’un OPC dont l’actif est composé directement ou indirectement à hauteur de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables ;
• de 10 % (en capital ou droits de vote) dans des structures opérationnelles, sauf si le redevable, seul ou avec le foyer fiscal IFI, contrôle cette structure ou se réserve la jouissance en droit ou en fait ; dans ce cas, la fraction de la valeur de ses titres représentative des actifs taxables est imposable.

L’activité opérationnelle s’entend d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l’exception de l’exercice d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier.

Sont commerciales les activités visées aux articles 34 et 35 du CGI, à l’exception de la poursuite par la structure opérationnelle d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier et les activités de sociétés holdings animatrices.

A ce stade, il faut souligner que la société qui poursuit une activité de location meublée de son propre patrimoine immobilier n’exerce pas une activité commerciale de sorte que ce patrimoine sera compris dans la fraction taxable des titres ! A l’inverse, l’immobilier appartenant directement ou indirectement au redevable pourra, en tout ou partie, être exonéré d’IFI en tant qu’immobilier professionnel, sous certaines conditions.

Exclusions indirectes de certains biens, parts ou actions : 

La valeur imposable des titres détenus directement par le redevable est calculée en appliquant à cette valeur un coefficient correspondant au rapport entre :

• la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et/ou des titres représentatifs de ces mêmes biens,
• et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou organisme.

Pour déterminer la fraction imposable de ces titres, il faut exclure :

• les participations < à 10 % détenues indirectement par le redevable dans des sociétés ou organismes opérationnels, sous réserve de la prise en compte de certains biens (cas de non-exclusion susvisé) ;
• les biens ou droits immobiliers affectés à l’activité opérationnelle de la structure qui les détient, cette structure étant détenue directement ou indirectement par le redevable (filiales, sous-filiales) ;
• les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la structure opérationnelle elle-même détenue directement ou indirectement par le redevable, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés :
  • à son activité opérationnelle,
  • à celle de la structure qui les détient directement,
  • ou à celle d’une structure dans laquelle la structure opérationnelle détenue directement ou indirectement par le redevable détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.

En présence d’un groupe, ce calcul doit être effectué à chaque niveau d’interposition en démarrant par la structure du bas.

C’est si simple que la loi admet que le redevable puisse s’y perdre ! Aucun rehaussement ne sera effectué si le redevable, de bonne foi, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction de la valeur des titres représentative des biens ou droits immobiliers qu’il détient indirectement. Mais cette tolérance légale peut être écartée dans certains cas !

Maintenant que le périmètre de l’immobilier soumis à l’IFI est déterminé, il faut se poser la question de son évaluation, laquelle fondera l’impôt. A suivre …