BAILLEURS ET LOCATAIRES DE DOMAINES EQUESTRES : N’EST PAS BAIL COMMERCIAL QUI VEUT

La qualification d’un bail s’apprécie en fonction des activités exercées sur les biens loués à la date de sa conclusion, et ce quelle que soit l’évolution de l’activité au cours du bail.

C’est le principal enseignement qui peut être tiré de l’arrêt de la Cour de cassation du 6 septembre 2018.

Dans cette affaire, les parties avaient décidé de conclure un bail commercial d’une durée de neuf ans portant sur un ensemble immobilier devant servir « uniquement à l’élevage, et en général à toutes activités équestres à l’exclusion de l’activité de centre équestre ou de poney-club ».

Six mois après, le bailleur autorisait, par avenant, l'activité de poney-club.

Puis, respectant le régime applicable aux baux commerciaux, le bailleur délivrait un congé pour l’échéance des neuf ans du bail, précisant qu’il refusait le renouvellement et verserait au locataire une indemnité d’éviction. 

Le locataire assignait alors le bailleur en nullité du congé, soutenant d’une part que le bail devait être requalifié en bail rural dans la mesure où l’activité initialement prévue d’élevage est une activité agricole et non commerciale, et d’autre part que la réglementation propre au bail rural ne prévoit pas de possibilité de donner congé dans ces conditions. Il considérait alors que le congé devait être déclaré nul et que le bail devait se poursuivre.

Le bailleur soutenait quant à lui qu’au jour de la délivrance du congé, l’activité d’entraînement et de sport équestre, activité par définition commerciale, était prépondérante. Le bail était donc selon lui un bail commercial et le congé parfaitement valable.

La Cour de cassation donne raison au locataire : pour déterminer la nature du bail, il ne faut pas s’intéresser à l’activité prépondérante lors de la délivrance du congé, mais à celle prépondérante au moment de la conclusion du bail. Or, lors de la conclusion du bail, il était prévu que les locaux loués ne servent exclusivement qu’à l’élevage. Le bail est donc requalifié en bail rural, alors même qu’il avait été nommé bail commercial par les parties au moment de la signature de l’acte.

Toute mise à disposition entrant dans le champ d’application du régime du fermage donne impérativement lieu à la conclusion d’un bail rural, et les parties ne peuvent pas la soumettre volontairement au statut des baux commerciaux.

Rappelons que la Cour de cassation a progressivement étendu le domaine des activités équestres qualifiées d’activités agricoles. Les baux ruraux sont donc de plus en plus fréquents dans ce domaine, avec tout ce que cela peut impliquer comme particularités juridiques, notamment en termes de congé.